محاسبه آنلاین
مالیات سوداگری ملک
محاسبه مالیات سوداگری ملک
اطلاعات پایه
گزینههای پیشرفته
ویژه راویپلاسپیشنمایش این بخش قابل مشاهده است؛ استفاده از آن با اشتراک فعال میشود.
مبنا: مواد ۴۶ تا ۴۹ قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی و ارقام سال ۱۴۰۵. اخذ این مالیات پس از استقرار بستر اجرایی سامانه مؤدیان آغاز میشود؛ این محاسبه یک برآورد آیندهنگر است، نه مالیات قطعی.
سوالات متداول
پاسخ پرسشهای رایج درباره این محاسبه
توضیحات تکمیلی
راهنمای کامل این محاسبه
محاسبه مالیات عایدی سرمایه ملک؛ از سود معامله تا مالیات قابل پرداخت
مالیات سوداگری ملک روی «سود خرید و فروش» بسته میشود، نه روی کل قیمت. یعنی قیمت خرید از قیمت فروش کم میشود، سهم تورم و معافیتها کنار گذاشته میشود و فقط به سود واقعی مالیات تعلق میگیرد. این ابزار همین مسیر را گامبهگام طی میکند و اول از همه معلوم میکند اصلاً مشمول مالیات هستید یا معاف.
نکته آرامشبخش این است: بیشتر مردم برای فروش خانه محل سکونتشان مالیات عایدی نمیدهند. معافیتها گستردهاند و این ابزار قبل از هر محاسبهای، وضعیت شما را با متن قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی میسنجد.
اول ببینید معاف هستید یا مشمول
طبق ماده ۴۷ قانون، این موارد از مالیات عایدی سرمایه ملک معافاند:
| وضعیت | شرط معافیت |
|---|---|
| ملک مسکونی، تنها ملک شما | دوره تملک بیش از ۲ سال و نداشتن ملک مسکونی دیگر |
| ملک مسکونی سرپرست خانوار | با یک ملک مسکونی دیگر هم معاف؛ شرط ۲ سال، هر ۵ سال یک بار نادیده گرفته میشود |
| خرید ملک جایگزین | فروش ملک قبلی حداکثر ظرف یک سال از خرید ملک جدید |
| زمین کشاورزی، باغ و زمین فاقد کاربری | دوره تملک بیش از ۳ سال و خارج از محدوده شهر (باغویلا مشمول است) |
| انتقال قهری و بلاعوض | ارث، و هدیه و وقف با درج در صورتحساب الکترونیکی |
| انتقال به دولت و شهرداری | موضوع مواد ۶۸ و ۷۰ قانون مالیاتهای مستقیم |
اگر در هیچکدام از این وضعیتها نیستید، مشمول مالیات میشوید و ابزار وارد مرحله محاسبه میشود.
ملک مشمول است؛ مالیات چطور حساب میشود؟
| گام | چه اتفاقی میافتد | مبنای قانونی |
|---|---|---|
| ۱. عایدی خام | قیمت فروش منهای قیمت خرید | ماده ۴۶ |
| ۲. کسر عایدی تورمی | سهمی از سود که ناشی از تورم است، کسر میشود | ماده ۴۹ |
| ۳. تخفیف اجاره و معافیتها | تخفیف اجاره دارای صورتحساب، معافیت ۱۰ برابر برای غیرمسکونی، معافیت سالانه ماده ۸۴ | ماده ۴۷ و ماده ۴۹ |
| ۴. نرخ پلکانی | ۱۵، ۲۰ و ۲۵ درصد؛ کمتر از یک سال ۳۵ درصد | ماده ۱۳۱ ق.م.م |
سه چیز روی رقم نهایی بیشترین اثر را دارد: مدتزمانی که ملک را نگه داشتهاید، نوع کاربری ملک، و اینکه ملک مسکونی دیگری دارید یا نه.
ورودیها را از کجا بیاورم؟
تاریخ خرید و فروش: تاریخ صورتحساب الکترونیکی یا سند رسمی. فاصله این دو، «دوره تملک» را میسازد که کلید کل محاسبه است. برای ملک ارثی، تاریخ فوت مبنای تملک است.
مبلغ خرید و فروش: رقم مندرج در سند یا صورتحساب. اگر صورتحساب الکترونیکی خرید ندارید، طبق قانون ارزش روز ملک در تاریخ استقرار بستر اجرایی مبنا قرار میگیرد.
نوع ملک: مسکونی، غیرمسکونی، زمین کشاورزی، باغویلا یا حق واگذاری محل. معافیتها کاملاً به کاربری بستگی دارند، پس این گزینه را درست انتخاب کنید.
گزینههای پیشرفته: اگر زیان معاملات قبلی، درآمد اجاره دارای صورتحساب، یا تعدیل تورمی دارید، اینها را در بخش پیشرفته وارد کنید تا از سود مشمول کسر شوند. اینها اختیاریاند و همگی مالیات را کاهش میدهند.
یک مثال ساده
فرض کنید کسی یک واحد تجاری را در سال ۱۴۰۲ به قیمت ۱۰ میلیارد ریال خریده و در سال ۱۴۰۵ به ۲۰ میلیارد ریال فروخته است:
| ردیف | مبلغ (ریال) |
|---|---|
| قیمت فروش | ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| قیمت خرید | ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| عایدی خام | ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| معافیت ۱۰ برابر ماده ۸۴ (غیرمسکونی، تملک بیش از ۲ سال) | کسر میشود |
| عایدی مشمول و مالیات پلکانی | روی باقیمانده |
همین اعداد را در ابزار بالا وارد کنید و نوع ملک را «غیرمسکونی» بگذارید؛ خواهید دید که به لطف معافیت ۱۰ برابرِ ماده ۸۴، بخش بزرگی از سود از مالیات کنار میرود. حالا یک بار دوره تملک را کمتر از یک سال کنید و ببینید چطور نرخ به ۳۵ درصد میپرد.
حواستان به این نکتهها باشد
۱. مالیات مسکن با تجاری زمین تا آسمان فرق دارد. ملک مسکونیِ محل سکونت معمولاً معاف است، اما ملک تجاری حتی با نگهداری طولانی هم فقط تخفیف میگیرد نه معافیت کامل. نوع ملک را درست وارد کنید.
۲. کمتر از یک سال، جریمهدار است. خرید و فروش ملک در فاصله کمتر از یک سال، دقیقاً همان «سوداگری» است که قانون هدف گرفته و نرخش ۱۰ واحد درصد بیشتر است.
۳. این مالیات هنوز وصول نمیشود. اخذ مالیات عایدی سرمایه به استقرار سامانه مؤدیان گره خورده. این ابزار یک برآورد آیندهنگر میدهد تا از حالا برای معامله ملک برنامهریزی کنید.
بعد از عدد، تحلیل راوینکس
وقتی محاسبه تمام شد، راوینکس خروجی را میخواند و ساده میگوید چرا معاف شدید یا نشدید، تورم چقدر از مالیات کم کرد و کدام ورودی بیشترین اثر را داشت. برای درک کامل قانون، قانون مالیات بر عایدی سرمایه را بخوانید و ابزارهای همخانواده را هم ببینید: مالیات سوداگری خودرو و مالیات سوداگری طلا. اگر معامله بزرگی در پیش دارید، پیش از تصمیم با مشاور مالیاتی صحبت کنید.