شماره: 31470/ت 52966ه
تاریخ: 1396/03/20
تصویبنامه هیأت وزیران
وزارت امور اقتصادی و دارایی
هیات وزیران در جلسه 1396/3/17 به پیشنهاد شماره 238232/200 مورخ 1394/12/15 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم -مصوب 1394- آییننامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:
آیین نامه اجرایی ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم - مصوب ۱۳۹۴
ماده 1- در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند:
الف- قانون: قانون مالیاتهای مستقیم -مصوب 1366- و اصلاحات بعدی آن.
ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام.
پ- اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و درمورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.
ماده 2- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواه دبود.
ماده 3- نقل و انتقال ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (77) و مالیات علی الحساب موضوع تبصره (1) ماده مذکوراست. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (77) قانون و تبصره (1) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمانهای مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
تبصره - در مورد نقل و انتقال ساختمانهای نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر میشود.
ماده 4- اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.
ماده 5- اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوهسازی (ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (138) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است.
ماده 6- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر میشود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصره های آن هستند.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.
تبصره 2- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (59) قانون هستند.
ماده 7- درآمد مشنوون بابت ساخت و فروش هرنوع ساختمان (عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول میشود.
تبصره 1- در صورتی که مودی در اظهار نامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوطه مطالبه و وصول خواهد شد.
تبصره 2- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان درمورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (2) ماده (77) قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهدبود. این حکم درمورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصدهزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره 3- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است.دراین صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهدبود.
ماده 8- اداره امور مالیاتی مکلف است پس از در یافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی،نسبت به محاسبه و وصول مالیات علیالحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده (187) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آییننامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علیالحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (1) ماده (77) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
تبصره- در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلا در اجرای ماده (7) این آییننامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل میشود:
1- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علیالحساب ده درصد (10%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
2- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداختشده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده و با توجه به مقررات،مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد (10%) موضوعیت نخواهد داشت.
ماده 9- نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین نامه است.
ماده 10- مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد میشود.
ماده 11- درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش،در صورت رعایت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.
تبصره 1- در مورد اسناد مشاعی هریک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته میشوند.
تبصره 2- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذ کور در شرکتنامه، نقل و انتقال تلقی نمیشود.
ماده 12- ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (64) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد،در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.
تبصره- درصورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه توسط کمیسیون موضوع ماده (154) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافتهای فرسوده با رعایت قوانین ذیربط به میزان شصت درصد (60%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.
ماده 13- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواه دشد.
ماده 14- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه هستند.
اسحاق جهانگیری
معاون اول رییس جمهور
