مالیات خانه های خالی ۱۴۰۳: مبلغ، قوانین جدید و نکات مهم

آیا تاکنون از خود پرسیده‌اید که خانه‌ای که خالی مانده است، چه هزینه‌هایی به همراه دارد؟ بسیاری از ما ممکن است خانه‌ای را به دلایل مختلف خالی نگه داریم؛ اما شاید کمتر به پیامدهای قانونی و مالی آن فکر کرده باشیم. مالیات خانه های خالی 1403 دقیقاً به همین موضوع می‌پردازد و برای کسانی که ملکی دارند که به طور موقت یا بلندمدت خالی از سکنه است، اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. اما مالیات خانه سالی چقدر است؟ این مالیات مستقیم به چه خانه هایی تعلق می‌گیرد؟ چگونه محاسبه می‌شود و چرا در سال‌های اخیر به یکی از موضوعات داغ تبدیل شده است؟ در این مقاله به همه این سوالات و بسیاری از نکات مهم دیگر درباره مالیات خانه خالی می‌پردازیم تا به شما کمک کنیم از جزئیات آن آگاه شوید و از هزینه‌های پیش‌بینی نشده جلوگیری کنید.

 

مالیات خانه های خالی چیست؟

همانطور که پیش تر به آن اشاره شد، مالیات خانه های خالی یکی از ابزارهای دولت برای کنترل عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. این مالیات به واحدهای مسکونی‌ای تعلق می‌گیرد که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی مانده و بدون سکنه هستند. هدف از وضع این مالیات کاهش تعداد املاک خالی و استفاده‌نشده در مناطق پرتراکم شهری است. از آنجا که این خانه‌ها می‌توانند به عنوان منابع بالقوه برای اجاره یا فروش به کار روند، مشمول مالیات شدن آن‌ها مالکان را تشویق می‌کند تا از نگهداری خانه‌ها بدون استفاده خودداری کنند. در نتیجه انتظار می‌رود این قانون به تعادل بازار مسکن و کمک به افزایش دسترسی افراد به املاک مسکونی در شهرهای بزرگ کمک کند.

اجرای مالیات خانه های خالی در واقع پاسخی به نیاز جوامع شهری به تعادل میان میزان عرضه و تقاضا است. افزایش تعداد واحدهای خالی بدون سکونت، قیمت مسکن و اجاره‌بها را در مناطق پرجمعیت بالا می‌برد و دسترسی افراد به مسکن را دشوارتر می‌کند. با این مالیات دولت سعی دارد مالکانی که تنها برای سرمایه‌گذاری یا کسب سود املاک خود را خالی نگه می‌دارند، به بازگرداندن این واحدها به چرخه مصرف مسکن تشویق کند.

 

تعریف خانه خالی بر اساس قانون

با اینکه نحوه تشخیص خانه های خالی مقداری دشوار است اما خانه خالی در قوانین مالیاتی ایران به واحد مسکونی‌ای اطلاق می‌شود که با وجود آماده بودن برای سکونت، بیش از ۱۲۰ روز در سال، بدون استفاده و خالی باقی بماند. این قانون به‌منظور جلوگیری از نگهداری املاک بدون استفاده و کمک به تعادل بازار مسکن وضع شده است و شامل شهرهای بزرگ با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر می‌شود. بر اساس قانون مالیات خانه خالی، خانه های خالی شناسایی شده و مشمول مالیات می‌شوند. اما برای اینکه یک ملک به‌عنوان خانه خالی شناخته شود، شرایط خاصی وجود دارد.

 

شرایط و معیارهای شناسایی خانه های خالی

1. مدت زمان خالی بودن: ملک باید بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی بماند.
2. موقعیت جغرافیایی: این قانون فقط شامل شهرهایی با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر می‌شود.
3. کاربری مسکونی: ملک باید دارای کاربری مسکونی باشد.
4. نوساز بودن: برای خانه های نوساز، معیار خالی ماندن پس از گذشت ۱۲ ماه از اتمام ساخت و ساز شروع می‌شود؛ در پروژه‌های انبوه‌سازی، این مدت به ۱۸ ماه افزایش می‌یابد.
5. عدم ثبت به‌عنوان اقامتگاه: اگر ملک به‌عنوان اقامتگاه اصلی یا فرعی مالک و افراد تحت تکفل وی ثبت شود، از شمول مالیات خانه های خالی مستثنی خواهد بود.

 

نحوه محاسبه مالیات بر خانه های خالی

محاسبه مالیات خانه های خالی در ایران بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم ماده ۵۴ انجام می‌شود. همانطور که گفته شد  این قانون مشخص می‌کند که برای واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که بیش از ۱۲۰ روز خالی باقی بمانند، مالیات ویژه‌ای تعلق می‌گیرد. محاسبه این مالیات بر اساس ارزش اجاره‌ای ملک و ضریبی خاص برای هر سال خالی بودن ملک انجام می‌شود. در ادامه، مراحل دقیق محاسبه مالیات خانه های خالی را توضیح می‌دهیم.

۱. تعیین ارزش اجاره ماهانه ملک

ابتدا ارزش اجاره‌ای ملک مشخص می‌شود. این ارزش می‌تواند بر اساس میانگین اجاره‌بها در منطقه ملک یا ارزیابی‌های رسمی تعیین گردد. فرض کنید اجاره ماهانه یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در شهری بزرگ ۵ میلیون تومان باشد. این مبلغ مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.

۲. کسر استهلاک و هزینه‌ها

طبق قانون، ۲۵ درصد از ارزش اجاره به عنوان هزینه استهلاک و سایر هزینه‌های جاری کسر می‌شود. این کاهش به این دلیل اعمال می‌شود که ملک خالی نیز نیازمند نگهداری است و مالک برای هزینه‌های نگهداری با بخشی از اجاره مواجه است. برای مثال، اگر اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان باشد:

• ۲۵٪ از ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۱,۲۵۰,۰۰۰ تومان
• مبلغ پس از کسر هزینه‌ها: ۵,۰۰۰,۰۰۰ - ۱,۲۵۰,۰۰۰ = ۳,۷۵۰,۰۰۰ تومان

۳. اعمال ضرایب مالیاتی برای هر سال خالی بودن

قانون مالیات خانه های خالی ضرایب مختلفی را برای هر سال خالی ماندن ملک تعیین کرده است. این ضرایب به تدریج افزایش می‌یابند تا مالک را به استفاده از ملک ترغیب کنند. ضرایب به‌صورت زیر اعمال می‌شوند:

• سال اول: مالیات به میزان ۶ برابر ارزش اجاره ماهانه محاسبه‌شده.
• سال دوم: مالیات به میزان ۱۲ برابر ارزش اجاره ماهانه.
• سال سوم به بعد: مالیات به میزان ۱۸ برابر ارزش اجاره ماهانه.  

 

 

4. محاسبه نهایی مالیات سالانه

برای محاسبه مالیات سالانه مبلغ مالیات ماهانه محاسبه‌شده برای هر سال در ۱۲ ماه ضرب می‌شود تا مبلغ نهایی مالیات سالانه به دست آید.

 

مثال محاسبه مالیات بر خانه خالی

فرض کنید ارزش اجاره ماهانه ملک ۵ میلیون تومان باشد و ملک بیش از ۱۲۰ روز خالی مانده است:

1. کسر استهلاک و هزینه‌ها:

• ۲۵٪ از ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۱,۲۵۰,۰۰۰ تومان
• مبلغ پس از کسر: ۵,۰۰۰,۰۰۰ - ۱,۲۵۰,۰۰۰ = ۳,۷۵۰,۰۰۰ تومان

2. مالیات برای سال اول:

• مالیات ماهانه: ۳,۷۵۰,۰۰۰ × ۶ = ۲۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان
• مالیات سالانه: ۲۲,۵۰۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۲۷۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

3. مالیات برای سال دوم:

• مالیات ماهانه: ۳,۷۵۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۴۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• مالیات سالانه: ۴۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۵۴۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

4. مالیات برای سال سوم به بعد:

• مالیات ماهانه: ۳,۷۵۰,۰۰۰ × ۱۸ = ۶۷,۵۰۰,۰۰۰ تومان
• مالیات سالانه: ۶۷,۵۰۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۸۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

این مثال به مالک کمک می‌کند تا به روشنی متوجه مبلغ نهایی مالیاتی شود که باید در صورت خالی نگه داشتن ملک برای چندین سال متوالی پرداخت کند.

 

جدول مالیات خانه های خالی در سال ۱۴۰۳

برای درک بهتر، جدول مالیات خانه های خالی نحوه محاسبه این مالیات مستقیم را بر اساس سال‌های خالی بودن ملک و ضرایب مربوطه نشان می‌دهد: 

سال خالی بودن ملک	ضریب مالیات بر اجاره‌بها	توضیحات
سال اول	6 برابر	در صورتی که ملک بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی باشد، مالیات معادل ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره مشابه آن واحد مسکونی محاسبه می‌شود.
سال دوم	12 برابر	اگر ملک برای دومین سال متوالی خالی بماند، مالیات به ۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره مشابه افزایش می‌یابد.
سال سوم	18 برابر	در صورت ادامه خالی بودن ملک در سال سوم و سال‌های بعد، مالیات به ۱۸ برابر مالیات بر درآمد اجاره مشابه می‌رسد.

 

آموزش پرداخت مالیات خانه های خالی

پرداخت مالیات خانه های خالی از طریق سامانه‌های الکترونیکی سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود و نیازی به مراجعه حضوری نیست. در ادامه، مراحل پرداخت این مالیات را به‌طور دقیق توضیح می‌دهیم.

مرحله ۱: ورود به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی

برای شروع، به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی بروید. این سامانه به شما امکان دسترسی به تمامی خدمات مالیاتی از جمله مالیات خانه های خالی را فراهم می‌کند.

مرحله ۲: ثبت‌نام یا ورود به حساب کاربری

اگر قبلاً در این سامانه ثبت‌نام نکرده‌اید:

• گزینه ثبت‌نام را انتخاب کرده و اطلاعات لازم (از جمله کد ملی، شماره تماس و آدرس ایمیل) را وارد کنید.
• پس از ثبت‌نام موفقیت‌آمیز، سامانه یک نام کاربری و رمز عبور به شما اختصاص می‌دهد.

اگر قبلاً ثبت‌نام کرده‌اید:

با وارد کردن نام کاربری و رمز عبور خود وارد سامانه شوید.

مرحله ۳: دسترسی به بخش خدمات املاک و خودرو

پس از ورود به سامانه، در صفحه اصلی به منوی خدمات املاک و خودرو بروید. در این بخش می‌توانید تمامی اطلاعات مرتبط با مالیات بر املاک و خودروهای خود را مشاهده و مدیریت کنید.

مرحله ۴: انتخاب گزینه اخذ مالیات از خانه های خالی

در منوی خدمات املاک، گزینه اخذ مالیات از خانه های خالی را انتخاب کنید. این بخش به‌طور خاص به مالیات‌هایی که به املاک خالی تعلق می‌گیرند، اختصاص دارد و اطلاعات ملک خالی شما در این قسمت نمایش داده می‌شود.

مرحله ۵: بررسی اطلاعات ملک و مبلغ مالیات

در این بخش، اطلاعات ملک خالی و مبلغ مالیاتی که باید پرداخت کنید نمایش داده می‌شود. قبل از پرداخت، این اطلاعات را به دقت بررسی کنید:

• نوع و متراژ ملک
• مکان ملک و مدت زمان خالی بودن آن
• مبلغ مالیات محاسبه‌شده

 

 

اگر اطلاعات درست بود، به مرحله بعد بروید. اگر مشکلی یا اختلافی در اطلاعات مشاهده کردید، می‌توانید درخواست بررسی مجدد را در سامانه ثبت کنید.

مرحله ۶: پرداخت الکترونیکی مالیات

اکنون که اطلاعات را بررسی و تأیید کرده‌اید، روی گزینه پرداخت کلیک کنید تا به درگاه پرداخت الکترونیکی هدایت شوید. در این مرحله:

• اطلاعات کارت بانکی خود را وارد کنید.
• مبلغ مالیات محاسبه‌شده را پرداخت کنید و عملیات پرداخت را کامل کنید.

مرحله ۷: دریافت رسید پرداخت

پس از تکمیل پرداخت، سامانه به شما یک رسید الکترونیکی ارائه می‌دهد. این رسید نشان‌دهنده پرداخت موفق مالیات است. پیشنهاد می‌شود این رسید را برای مستندات و سوابق خود نگهداری کنید، زیرا ممکن است در آینده به آن نیاز داشته باشید.

اگر با مبلغ محاسبه‌شده اختلاف دارید، می‌توانید از طریق سامانه در همان بخش اخذ مالیات خانه های خالی، درخواست بررسی مجدد یا اعتراض خود را ثبت کنید. همچنین اطمینان حاصل کنید که اطلاعات مربوط به ملک شما در سامانه املاک و اسکان به‌روز و صحیح است. اطلاعات قدیمی یا نادرست می‌تواند باعث بروز مشکلات در پرداخت یا محاسبه مالیات شود.

شرایط معافیت مالیات خانه های خالی

در قانون مالیات های مستقیم برخی از املاک مسکونی از پرداخت مالیات خانه های خالی معاف هستند. این معافیت‌ها برای حمایت از مالکانی در نظر گرفته شده است که به دلایل قانونی یا شرایط خاص، امکان استفاده یا اجاره دادن ملک خود را ندارند. در ادامه، به شرایطی که منجر به معافیت از مالیات بر خانه خالی می‌شود، پرداخته‌ایم.

۱. خانه هایی که به‌عنوان اقامتگاه اصلی یا فرعی مالک ثبت شده‌اند

هر فرد می‌تواند یک خانه را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود و یک ملک دیگر را به‌عنوان اقامتگاه فرعی معرفی کند. این دو ملک از مالیات خانه های خالی معاف هستند. بنابراین، اگر شما تنها یک خانه دارید یا در شهری دیگر ملکی را به‌عنوان اقامتگاه دوم خود معرفی کرده‌اید، شامل این مالیات نخواهید شد.

۲. واحدهای نوساز

واحدهای مسکونی نوساز تا مدت مشخصی از پرداخت مالیات خانه های خالی معاف هستند. این معافیت به سازندگان اجازه می‌دهد تا فرصتی برای فروش یا اجاره این املاک داشته باشند:

• ملک نوساز تک‌واحدی: پس از ۱۲ ماه از تاریخ اتمام ساخت، شامل مالیات می‌شود.
• ملک نوساز در پروژه‌های انبوه‌سازی: پس از ۱۸ ماه از اتمام ساخت، مشمول مالیات می‌شود.

 

۳. خانه های واقع در شهرهای کوچک و روستاها

طبق قانون، مالیات خانه های خالی فقط در شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر اعمال می‌شود. بنابراین، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی از این مالیات معاف هستند. البته، این خانه‌ها باید اطلاعات‌شان در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشد؛ در غیر این صورت ممکن است جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول به آن‌ها تعلق بگیرد.

۴. املاکی که موانع قانونی برای بهره‌برداری دارند

اگر خانه‌ای به دلایل قانونی (مثل مشکلات حقوقی یا قضایی) امکان استفاده نداشته باشد، از مالیات خانه های خالی معاف است. در چنین مواردی، مالک باید مدارک و مستندات مربوطه را به سازمان امور مالیاتی ارائه کند تا از معافیت بهره‌مند شود.

۵. واحدهای در حال تعمیرات اساسی

خانه هایی که به دلیل تعمیرات اساسی و بازسازی قابل سکونت نیستند نیز تا پایان دوره تعمیرات، از مالیات خانه های خالی معاف هستند. در این حالت، مالک باید مدارک مربوط به بازسازی ملک را ارائه دهد.

۶. خانه های در اختیار نهادهای دولتی و عمومی

خانه هایی که در اختیار نهادهای دولتی یا عمومی قرار دارند و برای مقاصد خاص استفاده می‌شوند، از مالیات خانه های خالی معاف هستند. این معافیت برای حمایت از فعالیت‌های دولتی و عمومی در نظر گرفته شده است.

فرمول اخذ مالیات از خانه‌های خالی اعلام شد

محمود علیزاده، معاون سازمان امور مالیاتی درباره جزییات مالیات بر خانه‌های خالی گفت: از زمانی که اطلاعات خانه‌های خالی از طریق سامانه اسکان به دست سازمان امور مالیاتی برسد فرآیند اخذ مالیات از خانه‌های خالی شروع می‌شود.

وی افزود: مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس متراژ ملک در هر منطقه و مانند سیستم مالیات بر اجاره دریافت می‌شود. براساس موقعیت ملک و بر حسب ارزش اجاره مالیات از خانه‌های خالی دریافت می‌شود.

علیزاده درمورد مالیات بر اجاره املاک گفت: براساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در تهران و شهر‌های بزرگ واحد‌های مسکونی زیر ۱۵۰ متر و در شهر‌های کوچک املاک زیر ۲۰۰ متر از پرداخت مالیات بر اجاره بها معاف هستند، اما اگر این واحد‌ها خالی بمانند و اجاره داده نشوند براساس قانون اخذ مالیات‌های مکرر مشمول پرداخت مالیات می‌شوند.

علیزاده با بیان اینکه از خانه‌هایی که از سال ۹۵ خالی هستند مالیات دریافت می‌شود، گفت: به موجب قانون اگر خانه‌ای یک سال خالی باشد مشمول مالیات نمی‌شود و از سال دوم به میزان ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک، سال سوم ۱۰۰ درصد ارزش اجاره و سال چهارم یک و نیم برابر ارزش اجاره بها مشمول مالیات می‌شود.

معاون سازمان امور مالیاتی گفت: مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس ارزش ملک، موقعیت و متراژ آن محاسبه می‌شود. در ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم به صراحت گفته است:

 

ماده 54 مکرر- هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره‌ (7) ماده ‌(169 مکرر) این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن با کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت­ های تبصره‌ (11) ماده ‌(53) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی برمبنای مالیات بردرآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌شود:

سال اول- معادل شش برابر مالیات متعلقه

سال دوم- معادل دوازده برابر مالیات متعلقه

سال سوم به بعد- معادل هجده برابر مالیات متعلقه

واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)های انبوه ­سازی پس از هجده ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده‌ (100) قانون شهرداری مصوب 1334/04/11 با اصلاحات و الحاقات بعدی آن)  مشمول مالیات موضوع این ماده می‌شوند.

وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، یک ماه قبل از اتمام مهلت­ های مذکور، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کد پستی محل آن ارسال کند.

ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده ‌(29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14، که دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده اعمال می­ شود.

مالیات موضوع این ماده تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران به یک ممیز بیست و پنج صدم (1/25) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجراء است.

تبصره ‌1- در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی، مهلت 120 روزه مذکور برای مالک جدید جاری است. سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است تا پایان تیرماه هر سال مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده را اعلام نماید. اشخاص مشمول، مکلفند مبالغ مذکور را تا یک ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند. در صورت عدم پرداخت، مالیات متعلقه، به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول می­ شود. جریمه موضوع ماده‌ (190) این قانون، برای پرداخت­ های پس از مردادماه هر سال اعمال می ­شود. پس از لازم الاجرا شدن این ماده، دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند.

تبصره ‌2- سازمان امور مالیاتی موظف است هر شش ماه یک بار گزارش اجرای این ماده را به کمیسیون اقتصادی مجلس ارائه نماید.

تبصره 3- در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده‌ (54) این قانون یا میانگین قیمتهای روز منطقه موضوع ماده ‌(64) این قانون، از طریق سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی ظرف مدت حداکثر سه ماه از لازم الاجراء شدن این ماده، با استفاده از امکانات موجود، راه اندازی و اجراء می­کند، عرضه نماید، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی­شود. اگر مالک بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمتهای مذکور خودداری کند، واحد مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، حسب مورد مشمول مالیات موضوع این ماده یا جریمه موضوع بند (5) تبصره ‌(8) ماده ‌(169 مکرر) این قانون می‌شود.

سامانه معاملات املاک باید به گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش گذاری واحدهای مسکونی به قیمت های مذکور، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نیاز، وزارت راه و شهرسازی می­تواند از منابع تخصیص یافته حاصل از مالیات بر خانه­های خالی برای تأمین هزینه ­های ارتقاء و نگهداری این سامانه استفاده نماید که میزان آن در قوانین بودجه سنواتی مشخص می گردد.

تبصره ‌4- واحدهای مسکونی موقوفه که براساس استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه امکان اجاره آنها حسب وقف­ نامه وجود ندارد، مشمول مالیات موضوع این ماده نخواهند بود.

 

 

مالیات بر خانه های خالی

مالیات بر خانه های خالی، یکی از مسائلی است که در جوامع شهری بسیار مطرح می باشد. این مسئله به این معناست که در برخی مناطق شهری، خانه هایی وجود دارند که به دلایل مختلفی، مثل ترک خانه، فوت صاحب، یا عدم قابلیت بهره برداری، برای مدت طولانی خالی مانده اند. با وجود اینکه این خانه ها به عنوان یک منبع بزرگ از منابع مسکن در شهر هستند، اما به دلیل خالی ماندن آنها، منجر به ظهور مشکلاتی مانند بی سرپرستی، جرم و جنایت و آلودگی محیطی می شود.

در اینجا، یک مثال برای بیان اهمیت مالیات بر خانه های خالی می تواند این باشد که فرض کنید یک شهر با توجه به نیازمندی های مسکن، برای جلوگیری از خالی ماندن خانه ها و همچنین تامین منابع مالی برای توسعه شهری، تصمیم به اجرای مالیات بر خانه های خالی گرفته است. این مالیات، درصدی از ارزش خانه های خالی را به عنوان مبلغ مالیات از صاحبین آنها دریافت می کند. در نتیجه، صاحبین خانه های خالی با مدیریت بهتر اموال خود و یا اجاره دادن آنها، سعی در جلوگیری از پرداخت مالیات بر خانه های خالی خواهند کرد.

اهداف این مقاله، شناخت مفاهیم و تعاریف مالیات بر خانه های خالی، بررسی تجربه کشورهای دیگر در این زمینه، تحلیل مزایا و معایب مالیات بر خانه های خالی، بررسی قوانین و ضوابط مالیات بر خانه های خالی در کشورهای مختلف و اثرات آن بر بازار مسکن و جامعه، و نحوه اجرای آن در کشورهای مختلف است.

در بسیاری از کشورها، اجرای مالیات بر خانه های خالی به عنوان یکی از راهکارهای مهم برای مدیریت بازار مسکن و همچنین تامین منابع مالی در نظر گرفته شده است. برای مثال، در بریتانیا، مالیاتی با نام "مالیات بر خانه های خالی" برای کنترل خالی ماندن خانه های تجاری و مسکونی اجرا می شود. این مالیات باعث ایجاد حرکت در بازار مسکن شده و بازگشت خانه های خالی به بازار را تسریع می کند. همچنین در برخی کشورها، این مالیات به عنوان یک منبع درآمد برای شهرداری ها و دولت محلی در نظر گرفته شده و در توسعه شهری و خدمات عمومی مورد استفاده قرار می گیرد.

اما همانطور که قبلا اشاره شد، اجرای مالیات بر خانه های خالی، همراه با مزایا، معایبی نیز دارد. یکی از این معایب، این است که افراد ممکن است اموال خود را از بازار مسکن خارج کرده و به دلیل افزایش هزینه های نگهداری، خانه های خود را خالی نگه دارند. این مسئله باعث کاهش عرضه مسکن در بازار و افزایش قیمت خانه ها می شود. همچنین، در برخی موارد، اجرای مالیات بر خانه های خالی ممکن است باعث بارگیری بیشتر از سوی دولت به دوش صاحبین خانه های خالی شود.

با توجه به اینکه مالیات بر خانه های خالی، به عنوان یکی از راهکارهای مهم برای مدیریت بازار مسکن و همچنین تامین منابع مالی در کشورهای مختلف به کار می رود، اجرای صحیح و موفقیت آمیز این مالیات نیازمند برنامه ریزی و اقدامات محکم و دقیقی است. به عنوان مثال، در کشورهایی که این مالیات اجرا می شود، ممکن است نیاز به ایجاد نظامی برای ثبت و پیگیری وضعیت خانه های خالی باشد. همچنین، نحوه تعیین مقدار مالیات و زمان پرداخت آن نیز باید به گونه ای باشد که افراد ترغیب شوند خانه های خالی خود را به بازار عرضه کنند.

در ایران نیز، مالیات بر خانه های خالی به عنوان یکی از راهکارهای مدیریت بازار مسکن پیشنهاد شده است. در سال ۱۴۰۰، دولت برنامه ریزی برای اجرای این مالیات را اعلام کرده است. براساس این طرح، صاحبین خانه های خالی باید به ازای هر متر مربع، مبلغی به عنوان مالیات پرداخت کنند. هدف از اجرای این مالیات، تشویق صاحبین خانه های خالی به عرضه ملک خود در بازار مسکن است.

در نتیجه، مالیات بر خانه های خالی، یکی از راهکارهای مهم برای مدیریت بازار مسکن و همچنین تامین منابع مالی است. با این حال، اجرای صحیح و موفقیت آمیز این مالیات، نیازمند برنامه ریزی و اقدامات دقیق و محکمی است. همچنین، باید به این نکته توجه کرد که این مالیات با مزایا و معایب خاص خود همراه است و نباید به گونه ای اجرا شود که باعث بارگیری بیشتر از سوی دولت به دوش صاحبین خانه های خالی شود.

مفهوم مالیات بر خانه‌های خالی

خانه‌های خالی یکی از مشکلاتی است که در بسیاری از شهرها و کشورها وجود دارد. خانه‌هایی که بدون هیچ ساکنی خالی هستند، باعث تعداد زیادی از مشکلات اجتماعی مانند بیکاری، فقر و بی‌خانمانی می‌شوند. برای رفع این مشکلات، دولت‌ها از روش‌های مختلفی استفاده می‌کنند. یکی از روش‌هایی که برای کاهش تعداد خانه‌های خالی مورد استفاده قرار می‌گیرد، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است.

مالیات بر خانه‌های خالی، به معنای مالیاتی است که برای خانه‌هایی که بدون هیچ ساکنی خالی هستند، اعمال می‌شود. این مالیات به عنوان یک ابزار قدرتمند برای تشویق صاحبان خانه‌ها به اجاره آن‌ها و به دست آوردن درآمدی پایدار برای خود، مورد استفاده قرار می‌گیرد.

برای توضیح بهتر این مفهوم، می‌توانیم به مثالی از شهر ونکوور در کانادا اشاره کنیم. در سال 2016، دولت کانادا مالیاتی برای خانه‌های خالی در این شهر اعمال کرد. در این شهر، تعداد خانه‌های خالی در حال افزایش بود و تقریباً 25 هزار خانه خالی وجود داشت. با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، صاحبان خانه‌ها تشویق به اجاره آن‌ها شدند و از طرف دیگر با تأمین درآمد پایدار از اجاره، جامعه بهره‌مند شد. به علاوه، با کاهش تعداد خانه‌های خالی، بازار مسکن پایدارتر شد و باعث کاهش قیمت‌ها و تعادل در بازار و زندگی شهری شد.

به طور کلی، مالیات بر خانه‌های خالی در زمینه‌های مختلفی می‌تواند تأثیرگذار باشد. به عنوان مثال، مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به دولت‌ها کمک کند تا هزینه‌های عمومی را پوشش دهند. در عوض، صاحبان خانه‌های خالی تحت فشار قرار می‌گیرند و اغلب می‌خواهند خانه‌های خود را اجاره کنند، که این می‌تواند باعث افزایش تأمین مسکن و کاهش تعداد خانه‌های خالی شود.

در مجموع، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهای مهم برای کنترل بازار مسکن و کاهش تعداد خانه‌های خالی است. با این حال، این ابزار همچنان با نقاط ضعف خود همراه است و نیاز به ارزیابی دقیق و اجرای مناسب دارد

اهمیت مالیات بر خانه‌های خالی

یکی از مسائل اصلی در بسیاری از شهرهای جهان، تعداد زیادی از خانه‌های خالی و بی‌مالک است که به دلایل مختلفی ممکن است رخ دهد. برخی از این دلایل می‌تواند عدم تقاضا برای خرید و فروش مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت، تغییرات در ساختار جمعیتی و ترک شهر توسط ساکنین باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان یکی از سیاست‌های کنترل بازار مسکن، می‌تواند به طور قابل توجهی به حل این مشکلات کمک کند. با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، صاحبان خانه‌های خالی تحت فشار قرار می‌گیرند که خانه‌های خود را اجاره کنند و یا به فروش برسانند. در نتیجه، تأمین مسکن افزایش می‌یابد و تعداد خانه‌های خالی کاهش می‌یابد.

علاوه بر این، درآمدهای حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به دولت‌ها کمک کند تا هزینه‌های عمومی را پوشش دهند. به عنوان مثال، با افزایش تعداد خانه‌های اجاره‌ای، دولت می‌تواند درآمدهای حاصل از مالیات را برای توسعه بخش‌های عمومی مانند پارک‌ها و میدان‌ها و همچنین خدمات عمومی مانند حمل‌ونقل و آب و برق استفاده کند.

همچنین، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به کنترل قیمت مسکن کمک کند. در شهرهایی که تعداد خانه‌های خالی بسیار زیاد است، با افزایش تقاضا برای خرید و اجاره مسکن، قیمت‌ها به طور طبیعی کاهش می‌یابد و در نتیجه، برای افرادی که قصد خرید یا اجاره مسکن دارند، دسترسی به مسکن با قیمت مناسب‌تری فراهم می‌شود.

ابزارهای کنترل بازار مسکن

در کنترل بازار مسکن، ابزارهای مختلفی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، سیاست‌های تنظیم قیمت و موجودی مسکن، تسهیلات وام مسکن و ... به کار گرفته می‌شوند. در این بخش، به بررسی برخی از این ابزارها در شهر تهران پرداخته خواهد شد.

سیاست‌های تنظیم قیمت و موجودی مسکن

یکی از سیاست‌های مهم در کنترل بازار مسکن، سیاست تنظیم قیمت و موجودی مسکن است. در این سیاست، دولت تلاش می‌کند با مدیریت عرضه و تقاضا برای مسکن، قیمت‌ها را در بازار کنترل کند و به همین ترتیب، بازار را از نوسانات بیش از حد پرهیز کند. در شهر تهران نیز سیاست‌های تنظیم قیمت و موجودی مسکن برای کنترل بازار و تأمین مسکن برای جامعه در دستور کار قرار دارد.

تسهیلات وام مسکن

دولت و بانک‌ها تسهیلات وام مسکن را به افرادی که می‌خواهند خانه بخرند، ارائه سیاست‌های دیگری که برای کنترل بازار مسکن به‌کار می‌روند، شامل استفاده از مکانیسم‌های قیمت‌گذاری، کنترل‌های اجاره، تعیین قیمت فروش و محدودیت‌های ساخت و ساز هستند.

یکی از ابزارهای کنترل بازار مسکن، تعیین قیمت فروش و محدودیت‌های ساخت و ساز است.

به‌عنوان مثال، شهرداری تهران برای محدود کردن ساخت و ساز در مناطقی که تراکم بالایی دارند، محدودیت‌هایی را اعمال کرده است. به‌طور مثال، در برخی مناطق شهر، اجازه ساخت ساختمان‌های بلندتر از ۷ طبقه داده نمی‌شود و فقط اجازه ساخت ساختمان‌های کمتر از ۵ طبقه داده می‌شود. همچنین، در برخی مناطق شهر، تراکم ساختمانی را کنترل می‌کنند و اجازه ساختمان‌هایی با تراکم بالا را نمی‌دهند.

در نتیجه، با اعمال محدودیت‌هایی برای ساخت و ساز و تعیین قیمت فروش مسکن، شهرداری تهران تلاش می‌کند تا بازار مسکن را کنترل کند و به تعادل بین عرضه و تقاضا برساند

تأثیر مالیات بر بازار مسکن و اقتصاد

مالیات بر خانه‌های خالی نه تنها تأثیری بر بازار مسکن دارد، بلکه می‌تواند تأثیر مستقیمی بر اقتصاد کلی داشته باشد. در این بخش به تأثیر مالیات بر بازار مسکن و اقتصاد می‌پردازیم.

اول از همه، باید گفت که مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند باعث تنظیم بازار مسکن شود. به طور مثال، در شهر تهران بازار مسکن به دلیل نبود محدودیت برای ساخت و ساز و اقبال زیاد به سرمایه‌گذاری در این بخش، دچار فراز و نشیب‌های شدیدی شده است. با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، افراد مالک خانه‌های خود را مجاب می‌کنند آن‌ها را به موقع به بازار عرضه کنند. این باعث کاهش نرخ خالی بودن خانه‌ها و کنترل بازار مسکن می‌شود.

علاوه بر تأثیر بر بازار مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند تأثیر مستقیمی بر اقتصاد داشته باشد. در شهر تهران، افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر باعث شده تعدادی از جوانان و خانواده‌ها برای خرید مسکن به خارج از شهر روی بیاورند و در نتیجه، تحرک اقتصادی در داخل شهر کاهش یابد. با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان خانه‌های خود را مجاب می‌کنند آن‌ها را به بازار عرضه کنند و این باعث می‌شود که تحرک اقتصادی در داخل شهر تقویت شود.

نقاط قوت و ضعف مالیات بر خانه‌های خالی

با توجه به مزایا و معایب اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، نقاط قوت و ضعفی وجود دارد که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

نقاط قوت مالیات بر خانه‌های خالی

1. افزایش تولید مسکن: با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان مسکن از خالی گذاشتن خانه‌ها خودداری می‌کنند و سعی می‌کنند به سرعت خانه‌های خالی را به اجاره بدهند. به این ترتیب، تعداد خانه‌هایی که به بازار مسکن اضافه می‌شوند، افزایش می‌یابد و این باعث افزایش تولید مسکن در بازار می‌شود.
2. افزایش درآمد دولت: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی باعث افزایش درآمد دولت می‌شود. از آنجایی که مالکان خانه‌های خالی باید به ازای خالی گذاشتن هر خانه، مبلغی به عنوان مالیات پرداخت کنند، با اجرای این قانون، دولت می‌تواند درآمد قابل توجهی را به دست آورد.
3. افزایش تعادل در بازار مسکن: مالکان خانه‌های خالی برای جلوگیری از پرداخت مالیات، باید سعی کنند خانه‌های خود را به سرعت به اجاره بدهند. با این اقدام، تعداد خانه‌های اجاره‌ای افزایش می‌یابد و این باعث می‌شود تعادل بهتری در بازار مسکن حاصل شود.

نقاط ضعف مالیات بر خانه‌های خالی

1. افزایش هزینه‌های مالیاتی برای مالکان: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، باعث افزایش هزینه‌های مالیاتی برای مالکان خانه‌های خالی می‌شود. این امر ممکن است باعث شود که برخی با توجه به اینکه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی در شهرهای بزرگی مانند تهران بسیار مهم و حیاتی است، می‌توان نقاط قوت و ضعف این مالیات را با تمرکز بر شهر تهران مورد بررسی قرار داد.
2. تاثیر بر بازار مسکن: با اجرای اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد داشت. به عنوان مثال، در شهر تهران که از بازار مسکن پر رونقی برخوردار است، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند تأثیراتی روی بازار مسکن این شهر داشته باشد.

در صورتی که مالیات بر خانه‌های خالی در تهران اجرا شود، مالکان خانه‌های خالی ممکن است اقدام به فروش خانه‌های خود کنند تا از پرداخت هزینه‌های مالیاتی جلوگیری کنند. این امر می‌تواند منجر به افزایش تعداد واحدهای مسکونی موجود برای فروش در بازار مسکن شهر تهران شود. با توجه به قانون عرضه و تقاضا، افزایش عرضه مسکن منجر به کاهش قیمت مسکن و بهبود دسترسی به مسکن برای جامعه می‌شود.

از طرفی مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند منجر به افزایش هزینه‌های مسکن برای افرادی شود که به دنبال خرید واحدهای مسکونی هستند. همچنین، ممکن است برخی مالکان خانه‌های خالی، به جای پرداخت هزینه‌های مالیاتی، به فروش واحدهای مسکونی خود در قیمت‌های بالاتر اقدام کنند. این مسئله می‌تواند برای افرادی که به دنبال خرید مسکن هستند، منجر به کاهش دسترسی به مسکن و افزایش قیمت‌های مسکن شود.

راهکارها برای کاهش تعداد خانه‌های خالی

با توجه به تأثیرات مالیات بر خانه‌های خالی در کنترل بازار مسکن و اقتصاد، اجرای این مالیات به عنوان یکی از راه‌حل‌های ممکن برای کاهش تعداد خانه‌های خالی مطرح شده است. اما به منظور بهره‌گیری بهینه از این راه‌حل، باید راهکارهایی را برای حمایت از مالکان خانه‌ها و کنترل دقیق اجرای مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفت.

راهکار اول: تشویق به اجاره خانه‌های خالی است. این راهکار می‌تواند با ایجاد تسهیلات ویژه برای مالکان خانه‌های خالی، به ویژه در شهرهایی با بازار اجاره‌ای فعال، تحقق یابد. به عنوان مثال، دولت تصمیم گرفته است تا با همکاری با بانک مرکزی، تسهیلاتی برای تشویق به اجاره خانه‌های خالی ارائه کند.

راهکار دوم: تعیین معیارهای دقیق برای تعریف خانه‌های خالی است. در بسیاری از کشورها، خانه‌هایی که به مدت یک سال یا بیشتر خالی بوده‌اند، به عنوان خانه‌های خالی شناخته می‌شوند. با این حال، در برخی کشورها، این معیار به خوبی تعریف نشده است و ممکن است باعث اشتباه در تعریف خانه‌های خالی شود. به منظور کنترل دقیق تعداد خانه‌های خالی، لازم است که معیارهای دقیق و شفافی برای تعریف خانه‌های خالی تعیین شود.

راهکار سوم: تعیین مالیات بر خانه‌های خالی به شکل تدریجی است. با اجرای این راهکار، مالکان به تدریج متقاعد می‌شوند که بهتر است خانه های خود را به فروش یا اجاره بدهند تا هزینه‌های مالیاتی را به حداقل برسانند.

راهکار چهارم: ارائه تسهیلات مالی و مالیاتی به مالکان خانه‌های خالی است. برای مثال، می‌توان برای مالکان خانه‌های خالی تسهیلات مالیاتی در نظر گرفت که در صورت اجاره خانه، مالیات مورد نظر پرداخت نشود یا به صورت تخفیف در مالیات تلقی شود. همچنین، تسهیلات مالی می‌تواند شامل وام‌های بانکی با بهره کم و بازپرداخت در مدت زمان طولانی باشد تا مالکان خانه‌های خالی ترغیب به بهره‌برداری از آن‌ها شوند.

با توجه به این‌که هر راهکاری برای کاهش تعداد خانه‌های خالی و بهره‌گیری بهینه از مالیات بر خانه‌های خالی ممکن است با مشکلات و چالش‌های خاص خود روبرو شود، نیاز به بررسی و تحلیل دقیق و شناخت صحیح بازار مسکن هر شهر و کشور، برای اجرای راهکارهای مناسب و مؤثر تر احساس می‌شود.